Kryzys jako szansa

Recesja, pomimo swoich negatywnych skutków, dla wielu osób stanowi szansę na powiększenie majątku. Tylko teraz można nabyć akcje czy nieruchomości po cenach kilkanaście lub kilkadziesiąt procent niższych niż w czasach prosperity.

Zamiast ulegać negatywnym nastrojom, warto się zastanowić nad tym, jak wykorzystać dekoniunkturę w celu pomnożenia swoich oszczędności. Miniony rok nie należał do udanych. Ceny nieruchomości zanotowały spadki, zmniejszeniu uległa też liczba zawieranych transakcji. Przyczyn takiego stanu rzeczy było kilka. Do najważniejszych należały ograniczenia narzucone przez banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych.

Na polskim rynku nieruchomości
Postępujący na świecie kryzys finansowy oraz wzrost nieufności na rynku międzybankowym zawitały również do nas. Banki przestały sobie nawzajem ufać i – co za tym idzie
– niechętnie pożyczały sobie pieniądze. Niedobór środków pieniężnych na rynku zmusił je do zaostrzenia wielu kryteriów stosowanych przy udzielaniu kredytu, a szczególnie kredytów we frankach szwajcarskich.

Do historii odeszły kredyty udzielane na 100 czy 130 proc. wartości mieszkania. W drugiej połowie 2008 roku kredytobiorca musiał się wykazać dużym wkładem własnym, często 20-30-procentowym. Wkład własny miał stanowić dla banku dodatkowe zabezpieczenie na wypadek spadku cen kredytowanej nieruchomości.

Kolejnym powodem stagnacji i załamania na rynku były zbyt wysokie ceny mieszkań. W wielu dużych miastach Polski ceny osiągnęły podobny poziom jak w innych krajach europejskich. Przy czym wskaźnik zamożności wśród obywateli naszego kraju nadal znacznie odbiegał od poziomu, jaki prezentowali nasi bogaci zachodni sąsiedzi. Już w 2007 roku wielu Polaków, którym banki mogły udzielić kredytu hipotecznego, rezygnowało z zakupu, podając za przyczynę zbyt duże ceny nieruchomości. Bardzo często rata za nieruchomość pochłaniała większość dochodu generowanego przez gospodarstwo domowe.

Czy tylko mała korekta?
Analizując tylko zmiany cen wywoławczych, można dojść do wniosku, że ceny spadły nieznacznie i mamy do czynienia z niewielką korektą. W stolicy ceny ofertowe na rynku wtórnym w 2008 roku zanotowały spadki rzędu 4-5 proc., natomiast w Krakowie i Wrocławiu około 8 proc.

Nasuwa się pytanie: gdzie to załamanie rynku, kryzys? Raczej mała korekta. No cóż, sprzedający w większości przypadków zdają sobie sprawę z tego, że będą musieli dać upust cenowy kupującym. Wolą to zrobić od wyższej ceny. Na przykład w Warszawie średnia cena wywoławcza za metr kwadratowy mieszkania oscyluje nadal w okolicy 9 tys. zł, przy czym ceny transakcyjne są niższe nawet o 20-25 proc. Tak duże upusty dotyczą przeważnie mieszkań starszych, często do remontu, ale również nowe mieszkania z rynku wtórnego sprzedawane są znacznie taniej. W 2009 roku ceny na rynku wtórnym mogą zanotować dalsze spadki.

Z podobną sytuacją mamy do czynienia na rynku pierwotnym. Początkowo deweloperzy na wszelkie możliwe sposoby starali się uniknąć znaczących obniżek cen. Oferowali darmowe miejsca postojowe, balkony, mały samochód lub wczasy za granicą. Często były to tylko chwyty marketingowe, bo wszystkie te promocje i tak były wkalkulowane w cenę mieszkania. Jednak nie przyniosło to oczekiwanego skutku. Kupujący, zamiast jechać do ciepłych krajów, woleli zbić cenę za nieruchomość. W efekcie ceny spadły. Pod koniec 2008 roku były niższe o 10-15 proc. od cen wywoławczych.

Co do rynku pierwotnego, to ceny raczej powinny zatrzymać się na obecnym poziomie. Powodem jest coraz niższa podaż na tym rynku. Większość planowanych inwestycji na rok 2009 została zawieszona przez deweloperów.

Korzystaj z okazji!
Obecna sytuacja na rynku może się utrzymać przez cały rok. Optymiści twierdzą, że już jesienią nastąpi wzrost cen nieruchomości. Czy tak będzie? Zobaczymy. Wszystko zależy od nastrojów, jakie będą panowały na rynkach. To, czy banki chętniej zaczną udzielać kredytów, uwarunkowane jest wieloma czynnikami. Na pewno duży wpływ będzie miała na to kondycja naszej gospodarki.

Obecnie można kupić nieruchomość w korzystnej cenie. Ceny transakcyjne osiągnęły już poziom zbliżony do tego, jaki był w czwartym kwartale 2006 roku, czyli poziom, na którym opłaca się inwestować w zakup mieszkania. Ważne jest tylko pozyskanie źródła finansowania na ten zakup. Niestety spadek cen nieruchomości zawsze jest powiązany z gorszym dostępem do pożyczek hipotecznych. Jednak ten, kto dostanie kredyt, kupi mieszkanie bez stresu i znacznie taniej niż w czasach prosperity.