Historia kryzysu

Nie wszystkie spadki cen domów i mieszkań na świecie są bezpośrednim wynikiem sytuacji zaistniałej na rynku finansowym w USA. Jednak prawie wszędzie możemy zauważyć negatywne skutki niczym nieuzasadnionej wiary w ciągły wzrost cen nieruchomości.

Wielka Brytania
Ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii spadły w 2008 roku o ponad 15 proc. Z kolei sama sprzedaż domów i mieszkań w Anglii spadła o ponad 50 proc. Kryzys gospodarczy, który dotarł do Zjednoczonego Królestwa, i związany z tym wzrost bezrobocia może zmusić właścicieli nieruchomości do ich sprzedaży po jeszcze niższych cenach. Eksperci szacują dalszy spadek cen nawet do 20 proc. w 2009 roku.

Obecne spadki zostały w dużej mierze wywołane sytuacją na rynku kredytów hipotecznych. Zapoczątkowany w USA kryzys na rynku bankowym najbardziej w Europie odczuły banki angielskie. Zwłaszcza te, których większość aktywów była zaangażowana na rynku hipotecznym, w tym również w amerykańskie obligacje hipoteczne. Wiele z nich stanęło na granicy bankructwa. Nie mogąc znaleźć strategicznych inwestorów, banki te musiały skorzystać z pomocy brytyjskiego rządu. Znacjonalizowano m.in. Northern Rock czy Bradford&Bingley. Banki gwałtownie zaostrzyły liberalne jak dotąd kryteria przyznawania kredytów. Pozbawieni źródeł finansowania Brytyjczycy przestali kupować nieruchomości. Poza tym część potencjalnych nabywców w obawie przed utratą czy spadkiem dochodów zrezygnowało z zakupów i postanowiło przeczekać obecny kryzys. Dodatkowo, w związku z ogólnoświatową tendencją spadkową cen nieruchomości, nikt nie chce przepłacać i inwestować w dom, który za chwilę straci na wartości. Prawdopodobnie wielu inwestorów wyczeka aż ceny będą w dołku i dopiero wtedy przystąpi do natarcia.

Negatywne nastroje na rynku zaczęły się ujawniać już w 2007 roku. Wśród wielu ekspertów i inwestorów zaczęło pojawiać się przeświadczenie, że ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii osiągnęły swój maksymalny pułap bądź są znacznie przewartościowane. Przyczyniło się to m.in. do masowego wypłacania przez inwestorów środków z funduszy inwestujących w nieruchomości.

Analitycy przewidują, że obecna tendencja zniżkowa zatrzyma się około 2010 roku. Dopiero wtedy ceny nieruchomości w UK ustabilizują się i mogą zacząć w ciągu następnych lat powoli piąć się do góry.

Hiszpania
Inaczej wygląda sprawa z załamaniem na rynku nieruchomości w Hiszpanii. Tutaj system bankowy ma się dobrze. Jak wynika z analizy trzech pierwszych kwartałów 2008 roku, hiszpańska Grupa Santander osiągnęła najlepsze wyniki wśród banków o zasięgu międzynarodowym. Santander miał o 16 proc. większy zysk niż w identycznym okresie w roku poprzednim. Inne hiszpańskie banki również cieszą się dobrymi wynikami. W dużej mierze jest to zasługa hiszpańskiego nadzoru bankowego. Tamtejszy bank centralny nałożył na podległe mu banki dość restrykcyjne procedury ostrożnościowe, których muszą przestrzegać nawet poza granicami kraju. W efekcie banki te nie udzielały ryzykownych kredytów i nie inwestowały w wadliwe amerykańskie papiery dłużne.

Boom na hiszpańskim rynku nieruchomości nastąpił w połowie lat 90. i trwał nieprzerwanie przez ponad dziesięć lat. Ceny ofertowe nieruchomości wzrosły w tym czasie trzykrotnie. Budownictwo stanowiło podstawowy filar gospodarki tego kraju i generowało rocznie 18 proc. PKB. Popyt na nieruchomości był wielki zarówno wśród krajowych, jak i zagranicznych inwestorów. Każdego roku sukcesywnie wzrastała liczba oddanych inwestycji.

Optymizm i wiara w dalszą hossę na rynku spowodowały, że w ostatnich latach prosperity oddawano znacznie więcej nowych mieszkań niż potrzebował rynek. W ten sposób doszło do nadprodukcji. Szacuje się, że obecnie jest na rynku ponad milion mieszkań przeznaczonych do sprzedaży, które nie mogą znaleźć nabywców. Doprowadziło to do zastoju na rynku i spadku cen nieruchomości. Do chwili obecnej ceny ofertowe spadły – w zależności od regionu – od 30 do 50 proc. Od 2007 roku zamykane są kolejne biura pośrednictwa nieruchomości.

Kłopoty deweloperów ze zbytem mieszkań zmniejszyły ich wypłacalność. Dalej nastąpił już efekt domina – niewypłacalność firm deweloperskich wpędziła w kłopoty współpracujące z nimi firmy budowlane oraz producentów materiałów budowlanych. Od 2006 roku rozpoczęła się fala niewypłacalności wśród małych i średnich firm deweloperskich oraz firm z branży budowlanej. To jeszcze nie koniec. Szacuje się, że w ciągu kolejnych pięciu lat zbankrutuje 75 proc. pozostałych na rynku inwestorów budowlanych. Niektórzy twierdzą, że ceny nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim jeszcze spadną, nawet do poziomu z początku budowlanej hossy.