Prognozy w nieruchomościach

Ten rok nie przyniesie nam ani drastycznych spadków, ani spektakularnych wzrostów cen nieruchomości.
Będziemy mieli do czynienia z dalszą normalizacją na rynku.

Mieszkania
W ostatnim półroczu 2007 roku ceny nieruchomości w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań i Wrocław, osiągnęły poziom maksymalny. We wszystkich tych miastach zauważalne były korekty cenowe, tzn. ceny transakcyjne mieszkań były niższe od cen ofertowych średnio o około 10 proc. Zmniejszony popyt na mieszkania zmusił sprzedających do obniżania cen wywoławczych. Najprawdopodobniej sytuacja ta utrzyma się w 2008 roku. Średnie ceny ofertowe zaczną spadać, zwłaszcza w przypadku mieszkań na rynku wtórnym. Ceny wywoławcze powinny osiągnąć poziom zbliżony do cen realnych – transakcyjnych. Najbardziej będzie to zauważalne w przypadku mieszkań wybudowanych z wielkiej płyty lub wymagających generalnego remontu.

Rynek wtórny
Kolejne spadki cen ofertowych powinny nastąpić w segmencie mieszkań nowych – kupionych w celu dalszej odsprzedaży na rynku wtórnym. Mimo to, ich właściciele sprzedadzą je z dużym zyskiem, bowiem wiele umów na zakup tych mieszkań zostało zawartych dwa lata temu, gdy ceny na rynku pierwotnym były znacznie niższe niż obecnie. W okresie hossy na rynku nieruchomości tego typu mieszkania znajdowały nabywców po cenach wyższych niż te oferowane w tym samym rejonie przez deweloperów. Działo się tak z wielu powodów. Poszukujący mieszkania woleli kupić nowe, z uregulowaną sytuacją prawną niż czekać kilkanaście miesięcy, martwiąc się, czy firma budująca nie zbankrutuje lub wybuduje mieszkanie niespełniające podstawowych wymogów technicznych. Dodatkowo wielu deweloperów narzucało swoim klientom niekorzystne zapisy w umowach. Nieraz takie umowy realizatorskie zawierały zapisy niezgodne z prawem. W efekcie klient nie miał pewności, czy cena finalna będzie taka sama jak cena oferowana w momencie zawierania umowy. Na szczęście teraz tego typu zapisy w umowach realizatorskich są już rzadkością. A warunki tych umów można swobodnie negocjować z inwestorem.

Rynek pierwotny
W przypadku rynku pierwotnego ceny powinny utrzymać się na poziomie zbliżonym do obecnego. Deweloperzy w trosce o swoje zyski, nie zwiększają znacząco liczby nowych inwestycji, choć zapotrzebowanie na nowe mieszkania jest nadal duże. Sytuację może zmienić jedynie gwałtownie rosnąca w Polsce i Szwajcarii inflacja, która powoduje wzrost kosztów kredytów hipotecznych (wzrost stóp procentowych), a co za tym idzie spadek zdolności kredytowej wśród kupujących. Na razie korekty cen – w granicach 10 proc. – możemy się spodziewać w przypadku mieszkań wybudowanych w budynkach o niskim standardzie bądź położonych w gorszych lokalizacjach. Już w ubiegłym roku można było wynegocjować pewne upusty.

Niewielka obniżka (około 5-7 proc.) może nastąpić również w segmencie najbardziej popularnych mieszkań dwu- i trzypokojowych. Będzie to spowodowane zwiększoną podażą tego typu nieruchomości na rynku pierwotnym w 2008 roku. Warto zaznaczyć, że wspomniane wyżej korekty cen mieszkań nie zachwieją znacząco statystykami. Może się okazać, że część klientów zrezygnuje z zakupu mieszkań w najdroższych dzielnicach dużych miast i zacznie kupować równie atrakcyjne mieszkania w mniej popularnych lokalizacjach. Nie znaczy to jednak, że mieszkania budowane w dobrych lokalizacjach, przez solidnych deweloperów czy też w starych budynkach z cegły będą tracić na wartości.

Większą popularnością niż w latach ubiegłych powinny cieszyć się mieszkania gotowe – już wyremontowane przez sprzedających. W najbardziej popularnych dzielnicach Warszawy (Mokotów, Śródmieście) ceny – szczególnie nowych mieszkań – powinny wzrosnąć w granicach 5-10 proc. Wzrastać będą również ceny nieruchomości luksusowych, wybudowanych z drogich materiałów i położonych w świetnie zlokalizowanych apartamentowcach. Obecnie popyt na tego typu mieszkania jest znacznie większy niż podaż.

Prognoza ta nie dotyczy całego kraju, ale aglomeracji, które okres szalonych wzrostów cen mają już za sobą. Mniejsze miejscowości bądź te, które boom mieszkaniowy w ostatnich latach ominął, powinny odnotować stabilny wzrost cen nieruchomości.

Domy i działki
Pod koniec zeszłego roku znacząco zmniejszył się popyt na domy i działki w dużych aglomeracjach. Ceny wielu z tych nieruchomości osiągnęły poziom, który był nie do zaakceptowania przez kupujących.

Duża podaż domów (większość z nich była budowana w celach zarobkowych) powinna spowodować obniżki w tym segmencie rynku. Dodatkowo, coraz więcej osób, które kupiły bądź wybudowały domy w pobliżu dużych aglomeracji, będzie wracało do miasta. Zniechęceni, zmęczeni porannymi korkami w drodze do pracy w mieście i popołudniowymi w drodze powrotnej do domu coraz częściej rezygnują ze swoich zacisznych domostw.

Spadnie również wartość tych działek, których ceny zostały tak wyśrubowane, że nabywcom nie opłaca się ich kupno i budowa domu. Dotychczas taka inwestycja była alternatywą dla drogich mieszkań w mieście. Niestety większych korekt w tym segmencie rynku nie będzie. Mimo wcześniejszych zapowiedzi, w najbliższym czasie nie wejdą w życie żadne regulacje prawne zwiększające podaż działek budowlanych na rynku.

Rok kupujących
Najbliższy rok będzie należał do kupujących, którzy znacznie rozsądniej będą podchodzić do tego typu inwestycji niż rok temu. Inwestorzy zdali sobie sprawę, że czas hossy mają już za sobą. Obecnie inwestycje w nieruchomości to inwestycje długoterminowe, nawet kilkuletnie. Ten rok nie przyniesie nam ani drastycznych spadków, ani spektakularnych wzrostów cen nieruchomości. Będziemy mieli do czynienia z dalszą normalizacją na rynku. Spadki będą nadal dotyczyły nieruchomości przeszacowanych, których ceny realne znacznie odbiegają od cen ofertowych.