Kryzys na rynku nieruchomości

Jest kilka powodów załamania na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Do najważniejszych należą: zły system finansowania kredytów hipotecznych, duży odsetek kredytów ryzykownych oraz brak właściwych regulacji ze strony amerykańskiego nadzoru bankowego.

Mówiąc o przyczynach obecnej sytuacji na rynku w USA, należy cofnąć się do 2001 roku, kiedy to nastąpił kryzys na giełdzie spowodowany nagłymi spadkami akcji spółek z sektora IT. Wiara inwestorów w przyszłość branży internetowej wywindowała walory tych spółek znacznie powyżej realnej wartości tych przedsiębiorstw. Giełdowy krach uderzył po kieszeni miliony Amerykanów. W obawie przed zastojem na rynku FED, pełniący w USA rolę banku centralnego, postanowił obniżyć stopy procentowe. Stopa procentowa spadła w 2003 roku do poziomu 1 proc. Zasilenie rynku dodatkowymi środkami pieniężnymi pochodzącymi z tanich kredytów miało na celu ożywienie gospodarki. Taka polityka poskutkowała – wzrost gospodarczy w USA osiągnął w 2003 roku rekordowy poziom.
Inwestycja w nieruchomości
Inwestorzy, mając na uwadze niedawne doświadczenia na giełdzie z wirtualnymi spółkami i dostęp do tanich kredytów, zaczęli inwestować w nieruchomości. W początkowej fazie boomu na rynku nieruchomości stopa zwrotu z tych inwestycji sięgała od kilkunastu do kilkudziesięciu procent. Zaczęły się spekulacje nieruchomościami. Ceny nieruchomości zaczęły wzrastać, a popyt nadal nie malał. Na rynku pojawiła się nowa grupa nabywców. Liberalizacja przepisów umożliwiła zaciąganie kredytów osobom o niższych dochodach lub niemogących w pełni udokumentować swoich dochodów, w tym także imigrantom. Banki udzielały kredytu każdemu, kto o niego wnioskował. Ich pracownicy żartowali, że ubiegający się o kredyt musi spełnić tylko jeden warunek – żyć.
Ryzykowne papiery dłużne
Ciekawy był system pozyskiwania pieniędzy przeznaczonych na udzielanie kredytów. Tradycyjnie środki na kredyty banki pozyskują z depozytów złożonych przez swoich klientów bądź z pożyczek na rynku międzybankowym. Natomiast banki w Stanach Zjednoczonych, aby pozyskać pieniądze na udzielanie kredytów hipotecznych, emitowały papiery dłużne (obligacje hipoteczne), które kupowali żądni zysków inwestorzy. Niewielu z nich zdawało sobie sprawę z zagrożeń takich transakcji. Po pierwsze dlatego, że agencje ratingowe dawały im duże noty bezpieczeństwa. Po drugie, trwał boom na rynku nieruchomości, co potęgowało optymizm wśród inwestorów. I wreszcie po trzecie, nabywcy tych walorów nie mieli możliwości oceny ryzyka, gdyż informacje o kredytobiorcach miały tylko banki emitujące obligacje.
Spadek cen
Rosnąca inflacja spowodowała, że FED zdecydował się na podniesienie w 2004 roku stóp procentowych. Rosły one sukcesywnie do poziomu 5,25 proc. w 2006 roku. W efekcie wzrosły koszty kredytu, a co za tym idzie skończył się boom na rynku nieruchomości. Przeciętnego Amerykanina nie było już stać na kredyt. A osoby, które go zaciągnęły, zaczęły mieć problemy ze spłatą.

Banki przejmowały i wyprzedawały nieruchomości, potęgując negatywne nastroje. Na rynku wzrosła liczba wolnych mieszkań, na które deweloperzy nie mogli znaleźć nabywców. Ceny nieruchomości zaczęły spadać w połowie 2007 roku. Obecnie są one tańsze o około 17 proc., a w niektórych rejonach nawet o 20-30 proc.

Zmalały również dochody pośredników. W 2005 roku prowizje agencji od sprzedaży nieruchomości wynosiły około 67 mld dolarów, natomiast w 2007 roku spadły do 50 mld dolarów. Aż o 10 proc. zmalała także liczba pośredników.
Pomoc państwa
W 2007 roku okazało się, że wspomniane wcześniej obligacje hipoteczne są papierami bez pokrycia. Wielkie instytucje finansowe ujawniły w swoich raportach duże straty poniesione w wyniku inwestycji w te walory. Banki przestały sobie ufać i pożyczać pieniądze. Nie pomogła gwałtowna obniżka stóp procentowych. Upadek jednego z największych banków – Lehman Brothers – stał się symbolem obecnego kryzysu. Upadłość ogłosiły także inne instytucje. Kryzys bankowy dotarł do Europy. Brytyjski bank Northern Rock, który inwestował na rynku amerykańskich obligacji hipotecznych, został na początku 2008 roku znacjonalizowany przez brytyjski skarb państwa. Kłopoty miał również belgijski bank Fortis – kontrolę nad nim przejęły kraje Beneluksu. Pomoc od rządu niemieckiego otrzymał bank Hypo Real Estate.

Rząd USA wdrożył plan pomocowy na niespotykaną dotąd skalę. Dzięki temu w ostatnich miesiącach na tamtejszym rynku nieruchomości nastąpiło pewne ożywienie. Odnotowano niewielki wzrost sprzedaży w segmencie nowych domów, zwłaszcza tam, gdzie spadki były największe. Oczywiście nie oznacza to odwrotu od dotychczasowego trendu. Prawdopodobnie zastój na rynku nieruchomości potrwa jeszcze przez najbliższy rok, choć optymiści twierdzą, że ożywienie nastąpi już w drugiej połowie 2009 roku.