Kredyt na nieruchomość

Według danych NBP w lipcu tego roku został pobity kolejny rekord – zadłużenie Polaków z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych przekroczyło 100 mld zł. Analitycy prognozują, że do końca 2007 roku wartość udzielonych kredytów będzie oscylowała w okolicy 120 mld zł.

Zdaniem niektórych ekspertów lipcowy rekord to tylko echo końcówki hossy na rynku nieruchomości – w lipcu zostały uruchomione kredyty na mieszkania, których akty notarialne zostały sporządzone w pierwszym i drugim kwartale tego roku.

W sierpniu i wrześniu zaobserwowano natomiast spadek sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Według prezesa Banku Millennium ostatni kwartał tego roku może być trudny dla całego sektora kredytów hipotecznych.

Optymistyczne prognozy
Optymiści jednak uważają, że to chwilowe, jedynie kilkumiesięczne spowolnienie. Ich zdaniem rozwój gospodarczy kraju, związany m.in. z organizacją przez Polskę Mistrzostw Europy w piłce nożnej, wywoła kolejny boom na rynku nieruchomości oraz zwiększy zapotrzebowanie na kredyty hipoteczne. Według nich, ta tendencja utrzyma się przynajmniej do końca 2012 roku. Przemawia za tym większa dostępność kredytów. Ze względu na dużą konkurencję, banki będą jeszcze bardziej obniżać koszty związane z kredytem, np. marżę, prowizję czy ubezpieczenie. Poza tym banki prześcigają się w promocjach. Można dostać kredyt na 100 lub 110 proc. wartości nieruchomości. Można również uzyskać kredyt na remont. Dodatkowym argumentem jest mające nastąpić – wzorem krajów zachodnich – rozluźnienie w zakresie oceny zdolności kredytowej. Jednak zdaniem sceptyków, właśnie to rozluźnienie może za parę lat przyczynić się do krachu na rynku, podobnego do tego, który obecnie obserwujemy w Stanach Zjednoczonych.

Kryzys ten nie miał i nie ma na razie wpływu na nasz rynek. Według danych, w Polsce kredyty obarczone podwyższonym ryzykiem spłacalności nie przekroczyły jeszcze 2 procent udzielonych kredytów. Natomiast w Stanach wynosiły one około 40 procent.

Pesymistyczne prognozy
Pesymiści twierdzą, że stagnacja na rynku nieruchomości w ostatnich miesiącach, spadek cen w niektórych jego segmentach i coraz mniejszy odsetek osób mających zdolność kredytową, świadczy o bliskim końcu hossy na rynku kredytów hipotecznych. A wzrastające stopy procentowe WIBOR i LIBOR oraz dalsze rygory ostrożnościowe ze strony nadzoru bankowego skutecznie odstraszą klientów.

Zdolność kredytowa
Wybierając kredyt hipoteczny, należy kierować się chłodną kalkulacją. Najpierw należy dokładnie sprawdzić swoją zdolność kredytową oraz upewnić się, co do realnej wartości nieruchomości – zwłaszcza, gdy chcemy skredytować 100 procent jej wartości.

Przygotowując kalkulację, powinniśmy podać doradcy wszelkie informacje dotyczące naszych finansów, tzn. – oprócz wysokości dochodów – wszelkie obciążenia, np. inne kredyty, wysokość dostępnych limitów na koncie lub na kartach kredytowych. Jest to o tyle ważne, że bank może zażądać zlikwidowania karty kredytowej i spłaty długu. W przypadku osób nie mających odpowiedniej gotówki może to być kłopotliwe, np. nie będą mogły wywiązać się z warunków umowy przedwstępnej. Wiąże się to zazwyczaj z utratą zadatku.

Tę sytuację doskonale obrazuje historia klientki jednego z banków. Miała ona wystarczające dochody, aby zaciągnąć kredyt na kwotę około 400 tys. zł. Niestety w innym banku wykorzystała limity na kartach na kwotę blisko 30 tys. złotych. Bank, w którym ubiegała się o kredyt, wstępnie wyraził chęć udzielenia go pod warunkiem, że zostaną spłacone zobowiązania na kartach w wysokości minimum 20 tys. zł.

Historia kredytowa
Gdy braliśmy już kiedyś kredyt, bądź mamy kartę kredytową, istotne jest jak przedstawia się nasza historia kredytowa. Ważne jest, czy spłacamy lub spłacaliśmy kredyt regularnie, czy inny bank nie musiał windykować od nas swoich należności. To informacje, których z pewnością nie uda się ukryć przed analitykami banku.

W 1997 r. z inicjatywy banków oraz Związku Banków Polskich powstała instytucja o nazwie Biuro Informacji Kredytowej. BIK gromadzi, przechowuje oraz udostępnia upoważnionym instytucjom dane o historii kredytowej i aktualnych zobowiązaniach klientów banków. Informacje te są przetwarzane przez 5 lat, od momentu spłaty zobowiązania. Jeśli więc mieliśmy poważne problemy ze spłatą długu, możemy raczej zapomnieć o kredycie.

Jeżeli nie mamy pewności co do terminowości spłat naszych zobowiązań lub chcielibyśmy sprawdzić, jakie dane na nasz temat zgromadził BIK, możemy zwrócić się to tej instytucji (raz na 6 miesięcy) z prośbą o interesujące nas informacje.

Podsumowanie
Warto przed podpisaniem umowy przedwstępnej, a nawet wcześniej, gdy szukamy odpowiedniej nieruchomości, złożyć wniosek do banku o wstępne oszacowanie naszej zdolności kredytowej. Obecnie wiele banków oferuje bezpłatnie taką usługę. Wystarczy złożyć dokumenty, które są wymagane przy wniosku o kredyt, oraz podać kwotę, jaką chcielibyśmy ewentualnie od banku pożyczyć. Zwykle w ciągu kilku dni bank podaje tzw. decyzję wstępną. Jeżeli jest pozytywna i nic złego się nie wydarzy, np. nagle nie stracimy pracy, nie wzrosną stopy procentowe lub wartość rynkowa nieruchomości nie będzie zawyżona, to możemy spokojnie i bez obaw szukać swoich wymarzonych czterech kątów.
Paweł Wawryk