Hossa czy bessa na rynku nieruchomości?


Ubiegły rok zaskoczył Polaków rekordowym wzrostem cen nieruchomości – zanotowaliśmy największy średni wzrost cen za 1 mkw. wśród państw członkowskich Unii Europejskiej. Obecnie ceny zaczynają się stabilizować.

W zeszłym roku najbardziej zdrożały mieszkania w Krakowie – prawie 70 proc., niewiele mniej wzrosły ceny za mkw. w Łodzi – ponad 60 proc., a we Wrocławiu i w Warszawie średnio o ponad połowę.

Do takich wzrostów cen przyczyniły się: łatwy dostęp do kredytów hipotecznych, niska podaż nowych mieszkań, a także tzw. popyt zewnętrzny, związany z napływem inwestorów z innych krajów Unii Europejskiej.

W nakręcaniu rynku miały też udział media. Prasa rozpisywała się o galopujących cenach, przewidując szalone wzrosty cen w ciągu kilku najbliższych lat. Banki zachęcały do skorzystania ze swojej oferty, tłumacząc potencjalnym klientom, że oto mają ostatnią szansę na zakup mieszkania przed wzrostem cen. Doszło nawet do tego, że ceny ofertowe mieszkań z wielkiej płyty niewiele różniły się od tych wybudowanych z cegły, a nawet były wyższe niż ceny w nowopowstających osiedlach.

Stabilizacja na rynku nieruchomości
Obecnie rynek nieruchomości w Warszawie i Krakowie ustabilizował się. Średnie ceny ofertowe mieszkania w Warszawie zatrzymały się już w czerwcu tego roku na poziomie około 9 tys. zł, a w Krakowie 8 tys. zł. Nastąpił spadek popytu, szczególnie zauważany na rynku wtórnym. Przeciętnego mieszkańca stolicy – przy tym poziomie cen – nie stać już na zakup mieszkania. Banki coraz częściej odmawiają udzielenia kredytu.

Ubywa też inwestorów kupujących mieszkania na wynajem, zwłaszcza tych, którzy robią to na kredyt. Jest to nieopłacalne – rata kredytu jest znacznie wyższa od ceny, jaką można dostać za wynajem mieszkania. Odpływ zagranicznych inwestorów do takich krajów jak Bułgaria czy Rumunia dodatkowo wpłynął na stabilizację cen na rynku nieruchomości.

To wszystko wygenerowało znaczną różnicę między cenami oferowanymi a cenami transakcyjnymi w lipcu i sierpniu – sięgają one nawet 10 proc. Nie jest to jeszcze widoczne w statystykach, ponieważ na rynku pierwotnym popyt jest wciąż większy od podaży. Ponadto statystykę zawyżają ceny apartamentów. Zauważalny jest spadek wartości tzw. nieruchomości przeszacowanych, tj. wspomnianych już mieszkań z wielkiej płyty lub mieszkań w gorszych lokalizacjach.

Warszawa i Kraków
Trudno jednoznacznie powiedzieć, jaki wpływ będzie to miało na sytuację na warszawskim rynku nieruchomości. Czy na pewno jest to zapowiedź bessy? Niektórzy analitycy twierdzą, że jest to zapowiedź totalnego krachu, który ma nastąpić już w 2008 r. Inni tłumaczą, że jest to sytuacja sezonowa spowodowana okresem wakacyjnym. Ich zdaniem popyt zwiększy się jesienią, co z kolei pociągnie za sobą kilkuprocentowy wzrost cen.

Dodatkowo w Warszawie i Krakowie wielu potencjalnych nabywców mieszkań zaczęło rozglądać się za działkami i domami w okolicy miasta (w promieniu 20-30 km od centrum). Może się okazać, że zakup domu czy działki już niedługo przestanie być dla nich opłacalny i część z nich ponownie zainteresuje się zakupem mieszkania w mieście.

Najprawdopodobniej w najbliższych latach w Krakowie i w Warszawie nadal będziemy obserwowali wzrost średnich cen nieruchomości, z tym że nie na taką skalę jak w roku 2006. Będą to raczej wzrosty w okolicy 10-15 proc. W cenie będą mieszkania w nowym budownictwie, stare kamienice oraz lokale w śródmieściu bądź z dobrym dojazdem do centrum miasta. Kraków dodatkowo jest bardzo popularnym miastem wśród zagranicznych inwestorów i to oni w dużej mierze mogą przyczynić się do wzrostu cen w najpopularniejszych dzielnicach.
Poznań i Wrocław

Poznań – tegoroczny lider wzrostu cen – najprawdopodobniej zrówna się cenowo z Wrocławiem. Zresztą niewiele mu już brakuje; ceny mieszkań na rynku pierwotnym w obu miastach już teraz są identyczne. W ciągu najbliższych lat ceny nieruchomości w stolicy Wielkopolski powinny powoli rosnąć. Za taką hipotezą przemawiają wysokie zarobki mieszkańców tego miasta oraz jego ciągły rozwój ekonomiczny. Z kolei Wrocław czeka spadek cen nieruchomości o zawyżonej wartości oraz wzrost cen działek i domów w okolicy miasta.

Największy wzrost cen
Największe wzrosty cen nieruchomości w ciągu najbliższych trzech lat są prognozowane w Katowicach – nawet o 80-100 proc. Wysokie zarobki i niskie ceny za metr kwadratowy (około 5 tys. zł) wskazują na duże możliwości mieszkańców tego miasta. Zapotrzebowanie na mieszkania, szczególnie nowe, jest duże – w zeszłym roku oddano do użytku niespełna 450 nowych mieszkań.

Dużych wzrostów w najbliższych latach możemy się też spodziewać w Lublinie i w Kielcach. Do wzrostu dojdzie też w Łodzi oraz Trójmieście. Jest to jednak uwarunkowane napływem nowych inwestycji z rynku pierwotnego.

Prognozy
Galopujące wzrosty cen mamy już za sobą. Ceny nieruchomości zaczynają się stabilizować, zwłaszcza w tych aglomeracjach, które zanotowały w ostatnich czasach duże wzrosty cen. Spadki zanotują te nieruchomości, których wartość została sztucznie zawyżona. Nadal będą popularne mieszkania z rynku pierwotnego, szczególnie te w dobrych lokalizacjach, budowane z dobrych materiałów i przez uznanych deweloperów. W cenie będą również stare kamienice oraz solidne budynki z cegły wybudowane po wojnie. Zwiększonym zainteresowaniem powinny cieszyć się nieruchomości w miejscowościach wypoczynkowych oraz działki i segmenty w okolicy dużych miast.

Inwestując w nieruchomości pamiętajmy, że dobra nieruchomość, nawet w przypadku słabnięcia koniunktury na rynku, z czasem odzyska swoją wartość.


Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach Polski w II kwartale 2007 roku

hossa-czy-bessa1.gif


hossa-czy-bessa2.gif

Nikt nie pyta Cię o zdanie, weź udział w Teście Zaufania!

To 5 najczęściej kupowanych leków na grypę i przeziębienie. Pokazujemy je w kolejności alfabetycznej.

ASPIRIN C/BAYER | FERVEX | GRIPEX | IBUPROM | THERAFLU

Do którego z nich masz zaufanie? Prosimy, oceń wszystkie.
Dziękujemy za Twoją opinię.

POLECANE DLA CIEBIE

START TYPING AND PRESS ENTER TO SEARCH