Zanim kupisz cztery kąty…

Przed kupnem nieruchomości powinniśmy się poważnie zastanowić, czego potrzebujemy. Czy jesteśmy w stanie sami przeprowadzić skomplikowany proces kupna, czy musimy skorzystać z pomocy fachowców.

Należy też zastanowić się, czy będziemy szukać nieruchomości samodzielnie czy za pośrednictwem profesjonalnej agencji. Solidne biuro nieruchomości przeprowadzi nas przez cały proces transakcji kupna. Niestety jest to jednak kosztowne. Dlatego wiele osób decyduje się na zakup nieruchomości bezpośrednio.

Czujność i ograniczone zaufanie
Ostrzegam przed podpisywaniem umów przedwstępnych „na kolanie”, zaraz po obejrzeniu mieszkania. Nie zawsze osoba sprzedająca mieszkanie jest jego właścicielem. Zdarza się, że nieruchomość sprzedaje ktoś do tego nieuprawniony. Nieraz wynika to z nieświadomego i nieumyślnego działania, ale czasami jest to zwykłe oszustwo. W tym ostatnim przypadku nieruchomości są najczęściej sprzedawane po bardzo atrakcyjnej cenie. Kupujący, w obawie, że kolejny klient podkupi mu okazyjną ofertę, szybko wpłaca zadatek i podpisuje umowę przedwstępną.

Meandry ksiąg wieczystych
Jeśli nieruchomość posiada księgę wieczystą, powinniśmy we właściwym sądzie sprawdzić: kto jest wpisany jako właściciel, czy zgadza się lokalizacja nieruchomości, czy hipoteka nie jest obciążona lub czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem dożywocia. Z prawem dożywocia mamy do czynienia wówczas, gdy np. dziadek zapisuje mieszkanie wnukowi w zamian za dożywotnią opiekę. Taką nieruchomość można nabyć za zgodą dożywotnika.

Należy pamiętać, że chroni nas tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, w myśl której to, co jest w niej zapisane, jest zgodne ze stanem faktycznym. Dlatego jeżeli podpiszemy umowę i kupimy mieszkanie od osoby wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel, a np. za kilka miesięcy okaże się, że to była nieprawda, możemy być spokojni, chroni nas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Przeglądając księgę wieczystą, należy zwrócić uwagę, czy nie ma wzmianek o wnioskach o wpis, ponieważ takowe wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeżeli zobaczymy adnotację o złożonym wniosku, to musimy przyjąć, że księga nie jest wiarygodna i należy się dowiedzieć, o co w tym zapisie chodzi.

Oprócz sprawdzenia księgi wieczystej i okazania dowodu osobistego powinniśmy wymagać od sprzedających podstawy nabycia praw do nieruchomości (np. akt notarialny) oraz zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami wydanego przez administrację.

Kupując spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, musimy pamiętać, że nieruchomość może nie mieć księgi wieczystej; nie ma takiego obowiązku. Jeżeli kupujemy mieszkanie za pieniądze pochodzące z kredytu, możemy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej u notariusza przy podpisywaniu umowy końcowej. Nabywając tego typu prawo np. do mieszkania, powinniśmy wymagać od sprzedającego podstawy własności, np. przydziału ze spółdzielni lub aktu notarialnego, jeżeli sprzedający kupił mieszkanie na rynku wtórnym, oraz zaświadczenie ze spółdzielni „do sprzedaży”. Jeżeli kupujemy takie mieszkanie za pieniądze banku i musimy założyć księgę wieczystą, należy przedstawić bankowi zaświadczenie spółdzielni o braku przeciwwskazań do założenia takowej i drugie o podobnym brzmieniu do sądu (musi w nim być dokładny opis lokalu).

Umowa przedwstępna czy właściwa?
Umowa przedwstępna ma sens wtedy, gdy chcemy dokonać „rezerwacji nieruchomości” – kupujemy mieszkanie za pieniądze pochodzące z kredytu lub sprzedający nie ma wszystkich dokumentów wymaganych przez notariusza. Jeżeli mamy wszystkie dokumenty i wymaganą kwotę na koncie, to nie ma sensu sporządzać takiej umowy. Należy udać się do kancelarii notarialnej i podpisać umowę właściwą, przenoszącą prawa do nieruchomości.

Istnieją dwa rodzaje umowy przedwstępnej: umowa zwykła pisemna (cywilnoprawna) i w formie aktu notarialnego. Jeżeli z winy kupującego nie dojdzie do wypełnienia warunków umowy zwykłej, to przepada mu zadatek, natomiast jeżeli warunków umowy nie dotrzyma sprzedający, to jest on zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

W razie podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można odwołać się do właściwego sądu i domagać zawarcia umowy przyrzeczonej od strony, która nie wywiązała się z warunków umowy.

Oprócz przedmiotu umowy, tj. dokładnego określenia, co kupujemy, w umowie powinna być zawarta informacja o terminie zawarcia umowy przyrzeczonej, cenie i sposobie jej zapłaty oraz kwocie zadatku bądź zaliczki. Różnica między zaliczką a zadatkiem jest taka, że jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy z winy kupującego, sprzedający musi mu zwrócić zaliczkę, a gdy sprzedający sam zrezygnuje z zawarcia umowy końcowej, to też oddaje zaliczkę bez dodatkowych konsekwencji.

Pomocna dłoń notariusza
Wszelkie formalności związane z kupnem nieruchomości są dosyć skomplikowane. Jeśli nie jesteśmy w stanie wszystkiego samodzielnie dopilnować, to namawiam do skorzystania z usług notariusza.